Verhuren met btw of opteren voor een bedrijven-/dienstencentrum?

Een onderneming wil  een kantoorgebouw inrichten en verhuren als een plaats voor coworking. Wat zijn de opties om een zo ruim mogelijke btw-aftrek te creëren?

I. Gewone verhuur

De verhuur van een kantoorruimte is vrijgesteld van btw  (art. 44, §3, 2° W.Btw). Dat heeft tot gevolg dat de btw op de oprichting en/of op de onderhouds- en herstellingswerken niet gerecupereerd kan worden. Dat is dus de minst interessante optie als het gaat om het optimaliseren van  btw-aftrek...

De kantoorruimte inrichten kan soelaas bieden op dit vlak. Verhuurt u niet louter de ruimte, maar heeft u die ruimte ook bemeubeld en ingericht, dan gaat het niet langer om de zuivere verhuur van een onroerend goed. U verhuurt dan immers zowel de ruimte zelf als de roerende goederen die deze ruimte stofferen.

Roerende verhuur is immers wél met btw. De verhuur van roerend goederen is onderworpen aan btw en dat in principe tegen het gewone tarief van 21%. In de mate dat de huurprijs voor het ingerichte kantoor betrekking heeft op de meubels en ander roerend toebehoren, is de huurprijs dus wel onderworpen aan btw. De huur zal in voorkomend geval opgesplitst moeten worden in een onroerend gedeelte dat dan vrijgesteld is van btw en een roerend gedeelte dat onderworpen is aan 21% btw.

De btw kan in dit geval wel gerecupereerd worden, maar dan wel alleen met betrekking tot het roerende gedeelte, want alleen daarop wordt btw aangerekend. De btw die woerd betaald op de inrichting en de meubels is dus aftrekbaar, maar de btw die betrekking heeft op het gebouw zelf blijft ook in dit geval niet recupereerbaar.

 

II. De optionele verhuur met btw

Onder bepaalde voorwaarden kan sinds begin 2019 ook verhuurd worden met btw indien ervoor geopteerd wordt. Een kantoorruimte die ingericht en verhuurd wordt als een plaats voor coworking kan hiervoor desgevallend ook in aanmerking komen. Van belang is wel dat er voldaan wordt aan alle voorwaarden. 

Het verhuren van een onroerend goed met btw is een optioneel stelsel. Er moet m.a.w. uitdrukkelijk voor gekozen worden, anders blijft de verhuur vrijgesteld van btw. Het zijn bovendien beide partijen die ervoor moeten kiezen om de huur te onderwerpen aan btw.

 Voor het uitoefenen van die optie heeft u de keuze tussen een afzonderlijke verklaring of de vermeldingen uit die verklaring opnemen in het huurcontract (art. 7quater KB nr. 10).

Er zijn nog bijkomende voorwaarden. Er zijn in feite twee grondvoorwaarden waaraan voldaan moet zijn opdat voor de toepassing van het btw-stelsel gekozen zou kunnen worden. De eerste heeft te maken met de hoedanigheid van de huurder, de tweede met het onroerend goed dat het voorwerp kan uitmaken van het optionele btw-stelsel.

Het optionele btw-stelsel kan alleen maar toegepast worden als de huurder vooreerst een btw-plichtige is. Bovendien is vereist dat de huurder het gehuurde onroerend goed uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-plichtige verleent.Voor de btw-plichtige huurder met recht op aftrek is die btw zo dus geen bijkomende kost. Aangezien vereist is dat hij het goed 100% beroepsmatig gebruikt, is die btw voor hem in principe immers volledig recupereerbaar.

Daarnaast kan niet om het even welk onroerend goed verhuurd worden met btw. Vereist is in eerste instantie dat het gaat om een gebouw of een gedeelte van een gebouw en dus niet om een terrein of een stuk grond. Daarnaast is eveneens vereist dat het gaat om een nieuw gebouw of een fundamenteel vernieuwd gebouw. Deze laatste voorwaarde geldt niet voor gebouwen die hoofdzakelijk gebruikt worden als opslagruimte, zoals een magazijn. De verhuur van een magazijn was immers reeds vóór de invoering van het optionele btw-stelsel aan btw onderworpen en dat is ook zo gebleven.

Nieuw in deze context moet niet begrepen worden in de zin van  de klassieke btw-definitie volgens dewelke een pand nieuw blijft tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op de ingebruikname. Die is hier dus niet van tel. ‘Nieuw’ in het kader van de optionele verhuur met btw betekent hier concreet dat de btw op de werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting van het nieuwe gebouw of tot de vernieuwbouw van het reeds bestaande gebouw, ten vroegste opeisbaar geworden is sinds 1 oktober 2018.Een bestaand gebouw kopen om er een coworkingplace van te maken en het vervolgens te verhuren met btw, kan niet als het pand gebouwd is vóór 1 oktober 2018.

Het grote voordeel van de optionele verhuur met btw is dan dat alle btw met betrekking tot het gebouw voor recupereerbaar is

Een groot aandachtspunt is wel de herzieningstermijn van de btw.De herzieningstermijn van de btw bedraagt in geval van optionele verhuur wel 25 jaar in plaats van de normale 15 jaar. Dat zijn m.a.w. 10 extra jaren gedurende dewelke het gebruik en de bestemming van het gebouw nauwlettend opgevolgd moeten worden.

 

III. Als bedrijven- of dienstencentrum

Verhuren als bedrijven- of dienstencentrum komt eigenlijk neer op Verhuren met extra diensten. . Een bedrijvencentrum sluit m.a.w. geen gewone huurcontracten die recht geven op het exclusieve gebruiksrecht van een bepaalde ruimte, maar sluit een overeenkomst die in feite recht geeft om op een bepaalde plaats ‘een beroepswerkzaamheid uit te oefenen’ en waarbij niet alleen de ruimte ter beschikking gesteld wordt, maar waarbij ook tal van andere diensten aangeboden worden. Zo’n overeenkomst houdt doorgaans in dat u een bepaalde ruimte kunt gebruiken als kantoorruimte én dat u tevens gebruik kunt maken van het secretariaat, het onthaal, IT-ondersteuning, schoonmaak, gemeenschappelijke vergaderzalen, enz.

Vemits zo’n verhuur eigenlijk  geen loutere verhuur meer is, maar een veel ruimere dienstverlening omtvat, is zo’n’ huurovereenkomst per definitie onderworpen aan btw. De terbeschikkingstelling van de lokalen maakt in dit geval immers deel uit van een totaalpakket van niet te scheiden diensten.

In de praktijk aanvaardt de Btw-Administratie de verhuur van een bedrijven- of dienstencentrum niet zomaar. De Btw aanvaardt dat gegeven van een bedrijvencentrum m.a.w. niet zo snel. De reden ligt uiteraard voor de hand. Omdat zulke dienstverleningsovereenkomsten onderworpen zijn aan btw, heeft u als dienstverlener in principe ook een volledig recht op aftrek van alle btw die betrekking heeft op het gebouw zelf. Gaat het om een gewone verhuur, dan heeft u geen recht op aftrek...

Opdat de Btw zou aanvaarden dat het niet gaat om een gewone verhuur, moet het contract van een bedrijvencentrum de terbeschikkingstelling omvatten van minstens één of meer uitgeruste, dus bemeubelde, lokalen, van gemeenschappelijke vergaderzalen, van gemeenschappelijke ruimten, van gemeenschappelijke burotica en ICT-infrastructuur (circ. E.T. 108.816, 27.09.2005). Deze bijkomende diensten moeten aangeboden worden tegen een enige prijs en de klant mag niet kunnen afzien van bepaalde diensten tegen een prijsvermindering.

In tegenstelling tot een optionele verhuur met btw, blijft bij de verhuur van een bedrijven- of dienstencentrum de herzieningstermijn gewoonweg  15 jaar bedragen.